З липня 2021 року громадяни можуть відчужувати будь-які земельні ділянки, у тому числі сільськогосподарського призначення, які перебувають у їх приватній власності. Цільове призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення може бути для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення фермерського господарства, для особистого селянського господарства та деякі інші.

Власник земельної ділянки зобов’язаний повідомити орендаря такої земельної ділянки про намір продажу. Тобто продаж земельної ділянки третій особі можливий лише у випадку, якщо орендар відмовиться (або протягом двох місяців не скористається) від свого переважного права на купівлю земельної ділянки. При цьому орендар може за договором передати своє переважне право будь-якому громадянину України.

До 1 січня 2024 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть купувати лише фізичні особи – громадяни України. З 1 січня 2024 року ринок землі відкриється і для українських юридичних осіб. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення іноземцям не дозволяється.

У разі купівлі ділянки договір оренди зберігає свою чинність для нового власника. Тобто всі умови оренди, що були погоджені з продавцем ділянки, зберігають чинність для покупця такої ділянки. При цьому, наша платформа зазвичай має домовленості з орендарями про укладення нового договору оренди на більш вигідних умовах з покупцем ділянки.

Наша платформа бере на себе всю комунікацію з орендарем і організацію підписання договору про передачу переважного права на користь інвестора (покупця) земельної ділянки. Зазвичай домовленість передбачає відмову/передачу орендарем переважного права в обмін на укладення договору оренди ділянки на новий строк.

Дохідність земельної ділянки розраховується шляхом ділення розміру орендної плати, яку буде отримувати інвестор, на вартість земельної ділянки. При цьому варто пам’ятати, що протягом строку оренди розмір орендної плати буде збільшуватися. Тому розмір дохідності не є абсолютним і вочевидь буде змінюватися (зростатиме) протягом строку оренди.

Для відчуження земельної ділянки продавець має надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності (це може бути Державний акт на право власності на землю, Свідоцтво про право на спадщину, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тощо), паспорт, ідентифікаційний код і реквізити банківського рахунку, на який буде зараховано кошти від продажу ділянки. Решту документів (звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, витяг про нормативну грошову оцінку, витяг з ДЗК тощо) платформа виготовляє самостійно і надає їх нотаріусу для укладення договору купівлі-продажу ділянки.

Для укладення договору купівлі-продажу ділянки покупець має надати нотаріусу паспорт, ідентифікаційний код, довідку про зареєстроване місце проживання, згоду другого з подружжя (якщо покупець перебуває у шлюбі), а також документи про походження коштів, за які купується ділянка. Наша платформа на підставі довіреності від інвестора самостійно здійснює супровід укладення договору купівлі-продажу ділянки без необхідності покупця бути присутнім у нотаріуса.

Строк укладення угоди залежить від кількох факторів. Насамперед, це готовність документів продавця, завантаженість нотаріуса, а також швидкість оформлення орендарем відмови від свого переважного права купівлі ділянки. Зазвичай ми намагаємось здійснити підписання договору купівлі-продажу протягом двох-трьох тижнів з дня придбання ділянки інвестором на нашій платформі.

Податки сплачує продавець ділянки, оскільки за законом це саме його податкове зобов’язання. Якщо продавець здійснює перший продаж земельної ділянки, якою володіє понад 3 роки або яку успадкував, то податки з продажу не сплачуються. За продаж другої ділянки протягом календарного року сплачуються податки у розмірі 6,5% від вартості ділянки. За продаж третьої і кожної наступної ділянки протягом календарного року розмір податків становитиме 19,5% (якщо ділянка успадкована, то 6,5%). Наші співробітники допоможуть продавцю правильно сформувати порядок продажу ділянок з метою оптимального оподаткування.

За купівлю земельної ділянки оподаткування не передбачається. Разом з тим зазвичай нотаріусом утримується так зване «державне мито» в розмірі 1% від ціни земельної ділянки.

Згідно із законом оплата за ділянку здійснюється лише у безготівковій формі шляхом переказу коштів на банківський рахунок продавця земельної ділянки. Так звана «купівля довіреності» є доволі ризикованою і має низку недоліків щодо можливості подальшого оформлення ділянки на покупця.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчується нотаріусом і підписується продавцем і покупцем. Можливою є участь представників за довіреністю продавця та покупця. Оскільки наша платформа має довіреність від інвестора, то наш представник завжди присутній на угоді.

Ціна ділянки, яка наявна на платформі, встановлюється продавцем на його власний розсуд. Наші співробітники зазвичай звертають увагу продавця, що ціна ділянки залежить від розміру орендної плати. Крім того, на вартість ділянки впливає місце її розташування, тип грунтів і площа ділянки. Законодавство забороняє продавати ділянку за ціною, нижчою за нормативну грошову оцінку ділянки.

Наразі сукупна площа придбаних земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може перевищувати 100 га на одного громадянина України. З 01 січня 2024 року таке обмеження становитиме 10 тис га як для громадян України, так і для юридичних осіб.

Ні, присутність покупця не вимагається. Представники нашої платформи діють на підставі довіреності від імені покупця. При цьому, проекти договорів купівлі-продажу та оренди земельної ділянки попередньо погоджуються з інвестором.

Так. Договір купівлі-продажу земельної ділянки обов’язково посвідчується нотаріусом. В подальшому такий договір є підставою для внесення запису в державний реєстр прав на нерухоме майно про нового власника.

Згідно із законодавством договір купівлі-продажу нерухомості може посвідчуватися нотаріусом за місцем знаходження такої нерухомості (в даному випадку земельної ділянки) або ж за місцем реєстрації продавця чи покупця. Конкретне місце визначається за погодженням з продавцем земельної ділянки.

Вартість послуг нотаріуса коливається у межах від 8 до 15 тисяч гривень і залежить від багатьох факторів. Передусім, це середня вартість нотаріальних послуг у відповідному регіоні та наявність конкуренції між нотаріусами. Вартість нотаріальних послуг зазвичай сплачує покупець земельної ділянки.

Наша комісія є однією з найнижчих на ринку і складає лише 5% від вартості земельної ділянки. Жодних інших платежів платформі інвестор не здійснює. Ми не займаємось управлінням інвестиційним активом і не утримуємо з інвестора додаткові платежі з орендної плати, що виплачується інвестору.